Immobilie verkaufen in Hamburg: Ablauf und Unterlagen

Ein Immobilienverkauf in Hamburg läuft in vier Schritten ab: Sie beschaffen die Unterlagen, ermitteln den Wert, vermarkten das Objekt und lassen den Kaufvertrag notariell beurkunden. Erst mit dem Eintrag im Grundbuch wechselt das Eigentum. Zwei Hamburger Eigenheiten prägen die Vorbereitung: Als Stadtstaat verteilt Hamburg die Zuständigkeiten für Grundbuch, Kataster und Bauakte anders als ein Flächenland, und der verbreitete Backsteinbestand in Küstennähe wirft Fragen auf, die Käufer regelmäßig stellen.

Erst die Akte, dann das Preisschild

Die häufigste Verzögerung entsteht nicht im Verkaufsgespräch, sondern in der Wartezeit auf Papiere. Beginnen Sie deshalb mit der Beschaffung, bevor Sie über Vermarktung nachdenken. Ein aktueller Grundbuchauszug zeigt, wer eingetragen ist und welche Lasten in Abteilung II und III stehen, Wegerechte, Wohnrechte, Grundschulden. Eine noch eingetragene Grundschuld ist kein Hindernis, sie muss aber vor oder mit dem Verkauf geordnet werden; sprechen Sie früh mit Ihrer Bank darüber.

Vom Katasteramt kommt die Flurkarte mit dem amtlichen Zuschnitt des Grundstücks. Aus der Bauakte stammen Grundrisse, Baubeschreibung und Baugenehmigung. Wer einen Anbau, einen Dachausbau oder eine Nutzungsänderung vorgenommen hat, sollte prüfen, ob dafür eine Genehmigung vorliegt. Nicht genehmigte Bauteile sind ein klassischer Stolperstein, der im Notartermin auffällt und dann teuer wird. Der Energieausweis muss vorliegen, bevor Sie inserieren, er gehört ins Exposé und wird bei der Besichtigung vorgelegt.

Was Käufer bei Klinker und Keller fragen

Hamburg ist eine Backsteinstadt, und die Nähe zu Elbe, Alster und Küste macht Feuchtigkeit zu einem Dauerthema in Besichtigungen. Käufer fragen nach dem Zustand der Fugen, nach der Kellersohle, nach Abdichtung und Drainage, nach der Entwässerung bei Starkregen. Sie müssen darauf keine geschönte Antwort geben, aber Sie sollten eine belegbare haben. Wenn Sie in den vergangenen Jahren Fassade, Fenster, Dach oder Heizung angefasst haben, legen Sie die Handwerkerrechnungen zusammen. Eine ordentlich geführte Mappe wirkt in Verhandlungen mehr als jede Formulierung im Exposé.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Beschreiben und Verschweigen. Bekannte Mängel gehören offengelegt, ein Feuchteschaden, den Sie kennen und nicht erwähnen, kann Sie noch nach dem Verkauf einholen. Was Sie nicht wissen, müssen Sie nicht erfinden; was Sie wissen, dürfen Sie nicht zurückhalten.

Woher belastbare Anhaltspunkte für den Preis kommen

Der Preis entsteht nicht am Küchentisch. Drei Quellen führen weiter, ohne dass Sie raten müssen. Erstens der Gutachterausschuss: Er führt die Kaufpreissammlung und veröffentlicht Bodenrichtwerte; beides lässt sich anfragen und ist die sachlichste Grundlage, die es gibt. Zweitens eine Bewertung durch einen Makler oder Sachverständigen, die Zustand, Baujahr, Ausstattung und Lage in ein Verfahren übersetzt. Drittens der Abgleich mit vergleichbaren Angeboten, mit der Einschränkung, dass Angebotspreise keine Abschlusspreise sind.

Was Ihnen niemand seriös liefern kann, ist eine Prognose. Wer Ihnen eine Zahl für nächstes Jahr nennt, verkauft eine Meinung. Verlassen Sie sich auf Ermitteltes, nicht auf Erwartetes.

Behördenwege im Stadtstaat

Dass Hamburg zugleich Stadt und Land ist, merken Verkäufer vor allem daran, dass Aufgaben, die anderswo auf Kreis und Kommune verteilt sind, hier in der städtischen Verwaltung gebündelt liegen. Praktisch heißt das: weniger Stellen, an die Sie sich wenden, aber Sie sollten trotzdem vorher klären, welche Auskunft wo erhältlich ist und was Sie dafür nachweisen müssen. Für die Grunderwerbsteuer gilt der Satz des jeweiligen Bundeslandes; sie ist Ländersache und unterscheidet sich entsprechend. Sie trägt in der Regel der Käufer.

Vom Exposé zum Grundbuch

Steht die Mappe, folgt der bekannte Weg: Exposé mit ordentlichen Fotos und ehrlichem Text, Besichtigungen, Verhandlung, Bonitätsprüfung des Interessenten. Erst danach geht der Entwurf zum Notar. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet, er berät beide Seiten und beurkundet. Zwischen Entwurf und Beurkundung liegt eine Frist, in der beide Parteien lesen können, nutzen Sie sie. Nach der Beurkundung folgen Auflassungsvormerkung, Lastenfreistellung, Kaufpreiszahlung und schließlich die Umschreibung im Grundbuch. Die Maklerprovision ist zu vereinbaren und wird in der Regel geteilt.

Fazit

Wer in Hamburg verkauft, gewinnt am meisten in der Vorbereitung. Beschaffen Sie Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauakte und Energieausweis, bevor Sie inserieren, klären Sie den Zustand von Keller und Fassade belegbar statt beschwichtigend, und holen Sie sich den Preis über den Gutachterausschuss und eine Bewertung, nicht über ein Gefühl. Der Rest ist Handwerk, das Makler und Notar routiniert erledigen.